Tapuda Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev, arsa, tarla, dükkân veya herhangi bir gayrimenkul satın almak, çoğu kişi için hayatının en önemli mali kararlarından biridir. Bu nedenle yalnızca taşınmazın konumu, fiyatı ve fiziksel özellikleri değil, tapu kaydı ve hukuki durumu da ayrıntılı olarak incelenmelidir.

Tapu işlemleri sırasında yapılabilecek küçük bir dikkatsizlik; ipotekli, hacizli, hisseli, imar problemi bulunan veya tapudaki özellikleriyle fiilî kullanımı birbirinden farklı bir taşınmazın satın alınmasına neden olabilir. Bu nedenle satış bedeli ödenmeden ve resmî devir işlemi tamamlanmadan önce gerekli kontrollerin yapılması büyük önem taşır.

Tapuda dikkat edilmesi gerekenler yalnızca tapu senedinin üzerindeki isim ve adres bilgilerinden ibaret değildir. Taşınmazın malik bilgileri, bağımsız bölüm numarası, niteliği, arsa payı, ipotek ve haciz kayıtları, şerhler, beyanlar, irtifak hakları, imar durumu ve kullanım izinleri birlikte değerlendirilmelidir.

1. Tapu Sahibinin Gerçekten Satıcı Olduğunu Kontrol Edin

Gayrimenkul satın alırken ilk olarak satış yapan kişinin tapuda kayıtlı malik olup olmadığı kontrol edilmelidir. Satıcının kimliği ile tapu kaydındaki malik bilgileri birbiriyle uyuşmalıdır.

Satış işlemi taşınmaz sahibi yerine bir vekil tarafından gerçekleştirilecekse vekâletnamenin geçerli, güncel ve yapılacak satış işlemini kapsayacak nitelikte olması gerekir. Tapu satış işlemlerinde tarafların kimlik belgeleri, işlem temsil yoluyla yapılıyorsa vekâletname, vasi kararı veya benzeri temsil belgeleri istenir.

Şirket adına kayıtlı taşınmazlarda ise işlemi yapacak kişinin şirketi temsil ve ilzama yetkili olup olmadığı kontrol edilmelidir. İmza sirküleri, yetki belgesi ve şirket kararları incelenmeden ödeme yapılmamalıdır.

2. Tapu Senedinin Fotokopisiyle Yetinmeyin

Satıcının gösterdiği eski bir tapu senedi veya tapu fotokopisi, taşınmazın güncel hukuki durumunu tek başına göstermez. Tapu düzenlendikten sonra taşınmaza ipotek, haciz, şerh veya başka bir sınırlama eklenmiş olabilir.

Bu nedenle taşınmazın güncel tapu kaydı incelenmelidir. Taşınmaz sahibi, kendi adına kayıtlı taşınmaz bilgilerine e-Devlet üzerinden ulaşabilir. Web Tapu sistemi üzerinden de tapu kayıt örneği alınabilir ve taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek, beyan ve irtifak bilgileri görüntülenebilir.

Alıcı, satıcıdan güncel tapu kayıt örneğini göstermesini istemeli ve bilgiler tapu devir gününde yeniden kontrol edilmelidir.

3. Ada, Parsel ve Bağımsız Bölüm Bilgilerini Karşılaştırın

Satın alınmak istenen taşınmaz ile tapuda kayıtlı taşınmazın aynı olduğundan emin olunmalıdır. Özellikle apartman ve site içerisindeki dairelerde aşağıdaki bilgiler karşılaştırılmalıdır:

• İl, ilçe ve mahalle bilgileri
• Ada ve parsel numarası
• Blok bilgisi
• Kat numarası
• Bağımsız bölüm numarası
• Taşınmazın niteliği
• Arsa payı
• Yüzölçümü
• Malik ve hisse bilgileri

Dairenin kapı numarası ile tapudaki bağımsız bölüm numarası her zaman aynı olmayabilir. Bu nedenle yalnızca belediye kapı numarasına güvenilmemeli; tapu kaydı, belediye projesi ve fiilen gösterilen bağımsız bölüm birlikte kontrol edilmelidir.

Örneğin satıcı tarafından “5 numaralı daire” olarak gösterilen bir taşınmazın tapuda farklı bir bağımsız bölüm numarasıyla kayıtlı olması mümkündür. Yanlış bağımsız bölümün devralınması ciddi hukuki ve mali sorunlara yol açabilir.

4. Tapuda Yazılı Taşınmaz Niteliğini İnceleyin

Tapu kaydında taşınmazın niteliği açıkça belirtilir. Bu bölümde taşınmaz;

• Mesken
• Konut
• Dükkân
• Ofis
• Depo
• Arsa
• Tarla
• Bağ
• Bahçe
• Kargir bina
• Bina ve arsası

gibi farklı niteliklerle kayıtlı olabilir.

Fiilen konut olarak kullanılan bir yerin tapuda dükkân, depo veya arsa olarak kayıtlı olması; kredi, sigorta, abonelik, ruhsat, vergi ve kullanım açısından sorun oluşturabilir. Bu nedenle taşınmazın fiilî kullanım şekli ile tapudaki niteliğinin uyumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Tapuda “arsa” yazan ancak üzerinde bina bulunan bir taşınmaz satın alınacaksa binanın ruhsat durumu, projeye uygunluğu ve bağımsız bölümlerin hukuki statüsü ayrıca araştırılmalıdır.

5. Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı ve Arsa Tapusu Ayrımını Öğrenin

Daire veya iş yeri satın alırken tapu türünün bilinmesi önemlidir.

Kat mülkiyetli tapu

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapı içerisindeki bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkını ifade eder. Tapuda daire, iş yeri veya dükkân gibi bağımsız bölüm açıkça kayıtlıdır.

Kat irtifaklı tapu

Kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir binadaki bağımsız bölüme bağlı olarak arsa üzerinde kurulan haktır. Kat irtifaklı bir taşınmaz satın alınırken binanın tamamlanma, yapı kullanma izin belgesi ve projeye uygunluk durumu ayrıca incelenmelidir.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, resmî senet ve tapu siciline tescil ile kurulmaktadır.

Arsa tapusu

Arsa tapusunda alıcı çoğu zaman doğrudan belirli bir daireyi değil, arsanın belirli bir payını satın alır. Fiilen kullanılan dairenin tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı olmaması, ileride kullanım ve mülkiyet uyuşmazlıklarına yol açabilir.

Bu nedenle “arsa tapulu daire” satın alınırken yalnızca satıcının beyanına güvenilmemeli; tapu kaydı, belediye projesi, yapı ruhsatı ve mevcut kullanım ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

6. Takyidat Bilgilerini Mutlaka Kontrol Edin

Takyidat, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını etkileyen veya sınırlandıran kayıtların genel adıdır. TKGM, takyidat kavramını şerhler, beyanlar, irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyeti, vakıf belirtmeleri ve rehinleri kapsayan bir ifade olarak açıklamaktadır.

Tapu kaydında özellikle aşağıdaki kayıtlar araştırılmalıdır:

• İpotek
• Haciz
• İhtiyati haciz
• İhtiyati tedbir
• Aile konutu şerhi
• Satış vaadi şerhi
• Kira şerhi
• İntifa hakkı
• Üst hakkı
• Geçit hakkı
• Oturma hakkı
• Önalım hakkı
• Kamulaştırma şerhi
• Riskli yapı veya kentsel dönüşüm belirtmeleri
• Yönetim planına ilişkin kayıtlar
• Beyanlar hanesindeki diğer açıklamalar

Takyidat kayıtlarının tamamı aynı sonucu doğurmaz. Bazı kayıtlar taşınmazın satışını engelleyebilirken bazıları satıştan sonra da taşınmaz üzerinde kalmaya devam edebilir. Bu nedenle kayıtların yalnızca varlığı değil, hukuki etkisi ve terkin edilip edilmeyeceği de değerlendirilmelidir.

7. İpotekli Taşınmazlarda Borç Durumunu Netleştirin

Tapuda ipotek bulunması, taşınmazın kesinlikle satılamayacağı anlamına gelmez. Ancak ipotek kaldırılmadan yapılan bir satışta alıcı, taşınmazı mevcut ipotek yüküyle devralabilir.

İpotekli bir taşınmaz satın alınacaksa şu konular açıkça belirlenmelidir:

• İpoteğin hangi banka veya kişi lehine kurulduğu
• İpoteğin güncel borç tutarı
• Borcun satış bedelinden nasıl kapatılacağı
• İpotek terkin yazısının ne zaman alınacağı
• İpoteğin tapudan hangi aşamada kaldırılacağı
• Devir ile terkin işlemlerinin aynı gün yapılıp yapılmayacağı

Satıcının “borç ödendi fakat ipotek kaldırılmadı” şeklindeki sözlü beyanı yeterli kabul edilmemelidir. İpoteğin tapu kaydından resmen terkin edildiği doğrulanmalıdır.

8. Haciz ve Tedbir Kayıtlarını Araştırın

Taşınmaz üzerinde haciz, ihtiyati haciz veya mahkeme tedbiri bulunması satış sürecini doğrudan etkileyebilir. Bazı durumlarda hacizli taşınmazın devri mümkün olsa bile haciz kaydı taşınmaz üzerinde kalabilir.

Tedbir kararları ise işlemin yapılmasına engel olabilir. Bu nedenle tapu müdürlüğünde satış başvurusu yapılmadan önce taşınmazın güncel takyidat kaydı görülmeli ve hacizlerin hangi kurum veya dosyadan kaynaklandığı öğrenilmelidir.

Satış öncesinde haczin kaldırılacağı belirtiliyorsa yalnızca ödeme dekontuna güvenilmemeli; terkin işleminin tapu siciline işlendiği teyit edilmelidir.

9. İntifa, Oturma ve Geçit Haklarına Dikkat Edin

Taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere ait intifa hakkı, oturma hakkı veya geçit hakkı bulunabilir.

İntifa hakkı, hak sahibine taşınmazdan yararlanma yetkisi sağlayabilir. Alıcı taşınmazın maliki olsa dahi intifa hakkı devam ettiği sürece taşınmazı dilediği gibi kullanamayabilir.

Geçit hakkı ise özellikle arsa, tarla ve müstakil taşınmazlarda önemlidir. Komşu taşınmaz lehine kurulmuş bir geçit hakkı, taşınmazın belirli bölümünün yol olarak kullanılmasına neden olabilir.

Bu tür haklar satın alma kararından önce incelenmeli; hakların kapsamı, süresi ve kaldırılma koşulları öğrenilmelidir.

10. Aile Konutu Durumunu Göz Önünde Bulundurun

Satışa konu taşınmaz eşlerin birlikte yaşadığı aile konutu niteliğindeyse özel koruyucu hükümler gündeme gelebilir. Türk Medeni Kanunu’nun aile konutuna ilişkin düzenlemesine göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Malik olmayan eş, tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir.

Tapuda aile konutu şerhi görülmesi durumunda eşin rızası ve işlemin hukuki şartları değerlendirilmelidir. Şerhin bulunmaması da her durumda taşınmazın aile konutu olmadığı anlamına gelmeyebilir. Şüpheli durumlarda satış öncesinde hukuki inceleme yapılması önemlidir.

11. Hisseli Tapuda Hisse Oranını Kontrol Edin

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi adına belirli oranlarla kayıtlı olmasıdır. Hisseli bir taşınmaz satın alındığında alıcı çoğu zaman taşınmazın fiziksel olarak ayrılmış belirli bir bölümünü değil, tapuda belirtilen oran kadar payını edinir.

Örneğin bir arsanın dörtte bir hissesinin satın alınması, arsanın belirli bir köşesinin otomatik olarak alıcıya ait olduğu anlamına gelmez.

Hisseli taşınmazlarda şu konular araştırılmalıdır:

• Satılan hissenin oranı
• Diğer hissedarların kim olduğu
• Taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığı
• Hissedarlar arasında kullanım anlaşması bulunup bulunmadığı
• Ortaklığın giderilmesi davası riski
• Yasal önalım hakkı
• Taşınmaz üzerinde yapılan yapıların kime ait olduğu
• Hissenin krediye uygunluğu

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir. Bu nedenle hisseli tapu alımlarında işlem öncesinde hukuki risk analizi yapılmalıdır.

12. Tapudaki Arsa Payını İnceleyin

Kat mülkiyetli veya kat irtifaklı taşınmazlarda her bağımsız bölüme belirli bir arsa payı tahsis edilir. Arsa payı; ortak alanlar, yeniden yapım, kentsel dönüşüm ve bazı yönetim uyuşmazlıklarında önem taşıyabilir.

Aynı binadaki benzer büyüklükteki dairelerin arsa payları arasında açıklanamayacak derecede büyük farklılıklar bulunuyorsa proje ve tapu kayıtları incelenmelidir.

Özellikle kentsel dönüşüm ihtimali bulunan eski binalarda yalnızca dairenin metrekare ve kat bilgisine değil, tapudaki arsa payına da dikkat edilmelidir.

13. İmar Durumunu Belediyeden Araştırın

Tapu kaydı, taşınmazın mülkiyet durumunu gösterir; ancak tek başına taşınmazın yapılaşma ve kullanım açısından tamamen sorunsuz olduğunu göstermez.

Arsa veya bina satın almadan önce ilgili belediyeden şu bilgiler araştırılmalıdır:

• İmar planındaki kullanım amacı
• Konut, ticaret, sanayi veya tarım alanında kalıp kalmadığı
• Yapılaşma koşulları
• Emsal ve yükseklik bilgileri
• Yol, park, yeşil alan veya kamu hizmet alanında kalıp kalmadığı
• Parselin imar uygulamasına tabi olup olmadığı
• Kamulaştırma kararı veya plan değişikliği bulunup bulunmadığı
• Parselin tek başına yapılaşmaya uygun olup olmadığı

Özellikle arsa yatırımlarında yalnızca “imarlı arsa” şeklindeki ilan açıklamasına güvenilmemeli, güncel imar durum belgesi ilgili kurumdan alınmalıdır.

14. Yapı Ruhsatı ve İskân Durumunu Kontrol Edin

Bina içerisindeki bir daire veya iş yeri satın alınırken belediyedeki yapı dosyası incelenmelidir.

Kontrol edilmesi gereken temel belgeler şunlardır:

• Yapı ruhsatı
• Onaylı mimari proje
• Yapı kullanma izin belgesi
• Tadilat projeleri
• Kaçak yapı veya mühürleme kayıtları
• Belediye encümen kararları
• Yapı tatil tutanağı
• İmar para cezası kayıtları

Yapı kullanma izin belgesi, halk arasında sıklıkla “iskân” olarak adlandırılır. Binanın veya bağımsız bölümün projeye aykırı kullanılması; kredi, abonelik, sigorta, tadilat ve yeniden satış süreçlerinde sorun oluşturabilir.

15. Mevcut Yapının Onaylı Projeye Uygunluğunu Kontrol Edin

Taşınmazın tapuda kayıtlı olması, içindeki tüm değişikliklerin yasal olduğu anlamına gelmez.

Aşağıdaki uygulamalar projeye aykırılık oluşturabilir:

• Balkonun odaya katılması
• Ortak alanın daireye eklenmesi
• Çatı arasının bağımsız bölüme dahil edilmesi
• Bodrum veya depo alanının konuta çevrilmesi
• İki dairenin birleştirilmesi
• Dairenin birden fazla bölüme ayrılması
• Otopark alanının dükkâna dönüştürülmesi
• Taşıyıcı sistemde izinsiz değişiklik yapılması

Satın alınan bağımsız bölümün mevcut durumu belediyedeki onaylı mimari projeyle karşılaştırılmalıdır. Gerekirse mimar, mühendis veya gayrimenkul değerleme uzmanından destek alınmalıdır.

16. Arsa ve Tarlalarda Parsel Konumunu Yerinde Doğrulayın

Arsa veya tarla satın alırken satıcının gösterdiği yer ile tapuda kayıtlı parselin aynı olduğundan emin olunmalıdır.

TKGM Parsel Sorgu sistemi üzerinden ada, parsel, yüzölçümü ve konum bilgilerine ulaşılabilir. Ancak bu sistemdeki bilgiler bilgilendirme amaçlıdır ve resmî işlemlerde tek başına kullanılamaz.

Özellikle sınırları arazide açıkça belli olmayan parsellerde harita mühendisi veya yetkili lisanslı büro aracılığıyla yer gösterme ve sınır tespiti yaptırılması yararlı olabilir.

Parselin;

• Kadastro yoluna cephesi
• Fiilî ulaşım imkânı
• Komşu parsellerle sınırları
• Üzerindeki yapılar
• İşgal durumu
• Enerji, su ve altyapı imkânları

ayrıca incelenmelidir.

17. DASK Poliçesini Kontrol Edin

Bina vasıflı ve Zorunlu Deprem Sigortası kapsamındaki taşınmazların tapu işlemlerinde DASK poliçesi kontrol edilmektedir. DASK, tapu işlemleri sırasında zorunlu deprem sigortası poliçe kontrolünün yapıldığını belirtmektedir.

Poliçedeki;

• Adres
• Adres kodu
• Ada ve parsel bilgisi
• Bina yaşı
• Yapı tarzı
• Kat sayısı
• Malik bilgisi

gibi alanların taşınmazla uyumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir.

DASK poliçesinin bulunması, binanın depreme dayanıklı veya hasarsız olduğu anlamına gelmez. Binanın fiziksel ve yapısal durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

18. Taşınmazın Riskli Yapı veya Kentsel Dönüşüm Durumunu Araştırın

Satın alınacak bina hakkında riskli yapı tespiti, yıkım kararı, tahliye süreci veya kentsel dönüşüm kararı bulunabilir.

Özellikle eski yapılarda şu konular araştırılmalıdır:

• Riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığı
• Maliklere tebligat gönderilip gönderilmediği
• Yıkım veya tahliye kararı bulunup bulunmadığı
• Kat malikleri tarafından dönüşüm kararı alınıp alınmadığı
• Müteahhitle sözleşme imzalanıp imzalanmadığı
• Arsa payı ve bağımsız bölüm paylaşım planı
• Devam eden dava veya itirazlar
• Kamu destekleri ve borçlandırma durumu

Düşük fiyatlı görünen bir dairenin kısa süre içinde boşaltılması veya yıkılması gerekebilir. Bu nedenle yalnızca satış fiyatına göre karar verilmemelidir.

19. Taşınmazın Vergi ve Belediye Borçlarını Araştırın

Gayrimenkul alım satımından önce belediyedeki emlak vergisi kayıtları ve taşınmaza ilişkin diğer belediye yükümlülükleri kontrol edilmelidir.

Aşağıdaki borçlar araştırılabilir:

• Emlak vergisi
• Çevre temizlik vergisi
• İmar para cezaları
• Yol ve altyapı katılım payları
• Site veya apartman aidatı
• Ortak gider borçları
• Su ve benzeri abonelik borçları

Tapu devrinin yapılabilmesi, taşınmazla ilgili tüm özel hukuk borçlarının sona erdiği anlamına gelmez. Özellikle site ve apartman yönetiminden güncel borç durum yazısı alınması faydalıdır.

20. Gerçek Satış Bedelini Beyan Edin

Tapu işleminde satış bedelinin gerçeğe uygun şekilde beyan edilmesi önemlidir. Tapu harcı, belediyece bildirilen emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.

Mevcut düzenlemeye göre alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20, yani yüzde 2 oranında tapu harcı alınır. Tarafların toplam tapu harcı yükü genel olarak satış bedelinin yüzde 4’üne karşılık gelir. Ayrıca döner sermaye ücreti tahsil edilir.

Taraflar kendi aralarında tapu harcının kim tarafından ödeneceğine ilişkin farklı bir anlaşma yapabilir. Ancak bu anlaşmanın yazılı hâle getirilmesi olası uyuşmazlıkları azaltır.

Satış bedelinin gerçekte ödenen tutardan düşük gösterilmesi; eksik harç, vergi cezası, gecikme faizi ve ileride satış bedelinin ispatı konusunda sorun oluşturabilir.

21. Tapu Harcı ve Döner Sermaye Ödemelerini Resmî Kanallardan Yapın

Tapu harcı ve döner sermaye ödemeleri, tapu müdürlüğü tarafından bildirilen e-tahsilat numarası üzerinden resmî ödeme kanallarından yapılmalıdır.

e-Devlet üzerinden tapu harcı ve döner sermaye bilgisi sorgulanabilir; Gelir İdaresi Başkanlığının dijital ödeme kanallarından tapu harcı ödemesi yapılabilir.

Kişisel banka hesabına “tapu masrafı” adı altında para gönderilmemeli, kurum adını kullanarak ödeme isteyen yetkisiz kişilere itibar edilmemelidir.

22. Satış Bedelini Güvenli Yöntemle Ödeyin

Gayrimenkul satışlarında en önemli sorunlardan biri, satış bedelinin hangi aşamada ödeneceğidir. Alıcı parayı tapu devrinden önce gönderdiğinde devir gerçekleşmeme riskiyle; satıcı ise tapuyu devrettikten sonra parayı alamama riskiyle karşılaşabilir.

Bu nedenle ödeme planı yazılı olarak belirlenmeli ve mümkün olduğunca banka üzerinden gerçekleştirilmelidir. Havale veya EFT açıklamasında;

• Taşınmazın adresi
• Ada ve parsel bilgisi
• Bağımsız bölüm numarası
• Ödemenin satış bedeli veya kapora olduğu

açık şekilde belirtilmelidir.

Taraflar, gayrimenkul alım satım bedelinin mülkiyet devriyle bağlantılı şekilde aktarılmasını sağlayan TapuTakas hizmetinden de yararlanabilir. Sistem e-Devlet üzerinden kullanılabilir ve tarafların satışa konu tapu bilgileri ile banka hesap bilgileri üzerinden çalışır.

Yüklü miktarda nakit paranın tapu müdürlüğüne götürülmesi; sahte para, kayıp, hırsızlık ve güvenlik riski nedeniyle tercih edilmemelidir.

23. Kapora Vermeden Önce Yazılı Belge Hazırlayın

Gayrimenkul için kapora veya ön ödeme yapılacaksa yalnızca sözlü anlaşmaya güvenilmemelidir.

Yazılı belgede en az şu bilgiler yer almalıdır:

• Alıcı ve satıcının kimlik bilgileri
• Taşınmazın açık adresi
• Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri
• Toplam satış bedeli
• Ödenen kapora tutarı
• Kalan ödeme tutarı
• Tapu devir tarihi
• Tapu masraflarının kim tarafından ödeneceği
• Kredi çıkmaması hâlinde uygulanacak koşullar
• Satıcının vazgeçmesi hâlinde yapılacak işlem
• Alıcının vazgeçmesi hâlinde yapılacak işlem
• Taşınmazın borçsuz ve takyidatsız teslim edilip edilmeyeceği
• Anahtar ve fiilî teslim tarihi

Özellikle yüksek tutarlı ön ödemelerde sözleşme imzalanmadan ve taşınmazın hukuki durumu araştırılmadan para gönderilmemelidir.

24. Tapu Başvurusunu Resmî Sistem Üzerinden Takip Edin

Tapu satış başvurusu Web Tapu üzerinden yapılabilir. Web Tapu; satış, ipotek, miras intikali ve benzeri tapu işlemleri için internet üzerinden başvuru yapılmasına imkân sağlamaktadır.

Başvuru sonrasında evrakların durumu, eksiklikler, harç bilgileri ve imza randevusu SMS ile bildirilebilir. TKGM, Web Tapu işlemlerinde vatandaşların SMS ile bilgilendirildiğini belirtmektedir.

SMS içerisindeki başvuru numarası, taşınmaz bilgileri ve ödeme bilgileri dikkatle kontrol edilmelidir. Şüpheli bağlantılara tıklanmamalı, e-Devlet şifresi veya banka bilgileri üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır.

25. Resmî Senedi İmzalamadan Önce Baştan Sona Okuyun

Tapu müdürlüğünde hazırlanan resmî senet imzalanmadan önce tüm bilgiler dikkatlice okunmalıdır.

Özellikle şu alanlar kontrol edilmelidir:

• Alıcı ve satıcının adı soyadı
• T.C. kimlik numarası
• Taşınmazın ada ve parseli
• Bağımsız bölüm numarası
• Satılan hisse oranı
• Satış bedeli
• İpotek ve diğer kayıtlar
• Tarafların özel beyanları
• Ödemenin yapılıp yapılmadığına ilişkin ifadeler

Tapu Sicili Tüzüğü kapsamında sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde resmî senet düzenlenir.

Resmî senette yazan satış bedeli ile gerçekte ödenen bedel aynı olmalıdır. Yanlış, eksik veya anlaşılmayan bir ifade bulunuyorsa imza atmadan önce görevliye sorulmalıdır.

26. Boş veya Eksik Belge İmzalamayın

Tapu işlemleri sırasında tarafların önüne gelen hiçbir belge okunmadan imzalanmamalıdır. Boş bırakılmış alanlar, sonradan doldurulabilecek ifadeler veya anlaşılmayan hükümler bulunuyorsa belgeye imza atılmamalıdır.

Türkçe bilmeyen veya işlemin içeriğini anlayamayacak durumda olan taraflar için gerekli tercüman ve temsil koşullarının sağlanması gerekir.

Taraflardan biri yaş, hastalık veya başka bir nedenle işlemin hukuki sonuçlarını anlayamayacak durumdaysa tapu müdürlüğü ek belge veya sağlık raporu isteyebilir.

27. Anahtar ve Fiilî Teslim Tarihini Belirleyin

Tapu devri ile taşınmazın fiilen teslimi her zaman aynı anda gerçekleşmeyebilir. Satıcı taşınmazda oturmaya devam ediyorsa veya taşınmaz kiracılıysa teslim koşulları yazılı olarak belirlenmelidir.

Şu konular açıkça kararlaştırılmalıdır:

• Anahtarın teslim tarihi
• Taşınmazın boş veya kiracılı teslim edileceği
• İçindeki eşya ve demirbaşların durumu
• Sayaç ve abonelik bilgileri
• Aidat ve ortak giderlerin hangi tarihe kadar satıcıya ait olduğu
• Gecikmeli teslim hâlinde uygulanacak şartlar

Tapunun devredilmiş olması, satıcının taşınmazı aynı gün boşaltacağı anlamına gelmez. Fiilî teslim için ayrı bir teslim tutanağı hazırlanması faydalıdır.

28. Kiracılı Taşınmazlarda Kira Sözleşmesini İnceleyin

Satın alınacak taşınmazda kiracı bulunuyorsa mevcut kira ilişkisi araştırılmalıdır.

Alıcı;

• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihini
• Kira bedelini
• Depozito tutarını
• Ödeme düzenini
• Tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığını
• Kira şerhi olup olmadığını
• Kiracının borç durumunu
• Devam eden dava veya icra dosyalarını

incelemelidir.

Taşınmazın satılması, kiracının kendiliğinden taşınmazdan çıkacağı anlamına gelmez. Taşınmaz kullanım amacıyla satın alınıyorsa tahliye süreci ve yasal şartlar önceden değerlendirilmelidir.

29. Tapu Devrinden Sonra Kaydı Kontrol Edin

Satış işlemi tamamlandıktan sonra yeni malik, taşınmazın kendi adına tescil edilip edilmediğini e-Devlet veya Web Tapu üzerinden kontrol etmelidir. e-Devlet Tapu Bilgileri Sorgulama hizmeti, kişinin T.C. kimlik numarasıyla kayıtlı taşınmazlarının detaylarına ulaşmasına imkân verir.

Kontrol sırasında;

• Malik bilgisi
• Hisse oranı
• Bağımsız bölüm
• Taşınmaz niteliği
• Yeni veya devam eden takyidatlar

incelenmelidir.

Hatalı veya eksik bir kayıt görülürse zaman kaybetmeden ilgili tapu müdürlüğüne başvurulmalıdır.

30. Tapu Sonrası Belediye ve Abonelik İşlemlerini Tamamlayın

Tapu devrinden sonra yalnızca tapu senedini teslim almak yeterli değildir. Yeni malik aşağıdaki işlemleri de takip etmelidir:

• Belediyeye emlak vergisi bildirimi
• Elektrik aboneliği
• Su aboneliği
• Doğal gaz aboneliği
• Site veya apartman yönetimine malik değişikliği bildirimi
• DASK poliçesinin güncellenmesi
• Konut veya iş yeri sigortası
• Kiracılı taşınmazlarda kira ödeme bilgilerinin güncellenmesi
• Adres ve numarataj bilgilerinin kontrolü

Tüm ödeme dekontları, sözleşmeler, tapu belgeleri, ekspertiz raporları ve yazışmalar güvenli şekilde saklanmalıdır.

Tapu İşlemlerinde Yapılan En Yaygın Hatalar

Gayrimenkul alım satımında en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Yalnızca tapu fotokopisine güvenmek
• Güncel takyidat kaydı almamak
• İpotek ve hacizleri kontrol etmemek
• Tapudaki bağımsız bölümle gösterilen daireyi karşılaştırmamak
• Tapu türünü incelememek
• Hisseli tapuyu müstakil tapu gibi değerlendirmek
• İmar ve iskân durumunu belediyeden sormamak
• Gerçek satış bedelini düşük göstermek
• Kaporayı sözleşmesiz vermek
• Satış bedelini devirden çok önce göndermek
• Vekâletnamenin kapsamını incelememek
• Resmî senedi okumadan imzalamak
• Taşınmazın kiracılı olduğunu sonradan öğrenmek
• Anahtar teslim tarihini yazılı olarak belirlememek
• Satış sonrasında tapu kaydını kontrol etmemek

Tapu İşlemi Öncesi Kısa Kontrol Listesi

Tapu müdürlüğüne gitmeden önce aşağıdaki sorulara cevap verilmelidir:

• Satıcı tapuda kayıtlı malik mi?
• Satıcı vekilse vekâletname satış yetkisini içeriyor mu?
• Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri doğru mu?
• Tapudaki taşınmaz niteliği fiilî kullanımla uyumlu mu?
• Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, arsa tapusu mu?
• Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz var mı?
• Şerh, beyan, intifa veya geçit hakkı bulunuyor mu?
• Taşınmaz hisseli mi?
• İmar ve iskân durumu kontrol edildi mi?
• Mevcut yapı onaylı projeye uygun mu?
• Vergi, aidat ve abonelik borçları araştırıldı mı?
• DASK poliçesi geçerli mi?
• Gerçek satış bedeli belirlendi mi?
• Ödeme yöntemi ve zamanı kararlaştırıldı mı?
• Kapora ve satış şartları yazılı hâle getirildi mi?
• Anahtar teslim tarihi belirlendi mi?
• Resmî senetteki bilgiler kontrol edildi mi?

Tapuda Dikkat Edilmesi Gerekenler Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tapuda ilk olarak ne kontrol edilmelidir?

İlk olarak satıcının tapuda kayıtlı malik olup olmadığı, taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri ile tapu üzerindeki ipotek, haciz, şerh ve diğer takyidatlar kontrol edilmelidir.

Tapu fotokopisi yeterli midir?

Hayır. Tapu fotokopisi düzenlendiği tarihteki bilgileri gösterebilir ancak taşınmazın güncel hukuki durumunu göstermeyebilir. Güncel tapu kayıt örneği ve takyidat bilgileri incelenmelidir.

İpotekli ev satın alınabilir mi?

İpotekli taşınmazın satılması bazı durumlarda mümkündür. Ancak ipotek kaldırılmadan yapılan satışta taşınmaz ipotek yüküyle devralınabilir. Borcun kapanması ve ipoteğin tapudan terkin edilmesi güvence altına alınmalıdır.

Hisseli tapu almak riskli midir?

Hisseli tapu her durumda sorunlu değildir; ancak alıcı belirli bir fiziksel alan yerine taşınmazın belirli oranını satın alır. Diğer hissedarlar, kullanım şekli, önalım hakkı ve ortaklığın giderilmesi riski araştırılmalıdır.

Kat irtifaklı daire alınır mı?

Kat irtifaklı daire satın alınabilir. Ancak binanın ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, onaylı projesi ve fiilî durumu ayrıntılı olarak kontrol edilmelidir.

Tapu harcını kim öder?

Kanuni hesaplamada tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20, yani yüzde 2 oranındadır. Taraflar kendi aralarında masrafın farklı şekilde paylaşılmasına karar verebilir.

Satış bedeli tapudan önce mi ödenmelidir?

Ödeme zamanı taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır. Ancak paranın tamamının devirden uzun süre önce gönderilmesi alıcı açısından; tapu devrinden sonra gönderilmesi ise satıcı açısından risk oluşturabilir. Banka üzerinden açıklamalı ödeme veya TapuTakas gibi güvenli ödeme yöntemleri tercih edilebilir.

Tapu devrinden sonra ne yapılmalıdır?

Taşınmazın e-Devlet veya Web Tapu üzerinden yeni malik adına tescil edildiği kontrol edilmeli; belediye bildirimi, abonelikler, DASK, site yönetimi ve fiilî teslim işlemleri tamamlanmalıdır.