Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli arsa paylarını veya yapılacak bağımsız bölümleri yükleniciye bırakması; yüklenicinin de bunun karşılığında bina inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanır.

Bu sözleşmelerde yalnızca paylaşım oranının belirlenmesi yeterli değildir. Yapılacak dairelerin büyüklüğü, cephesi, kullanılacak malzemeler, ruhsat ve teslim tarihleri, kira ödemeleri, arsa payı devirleri, gecikme cezaları ve sözleşmenin feshi gibi konuların açıkça düzenlenmesi gerekir.

Belirsiz veya eksik hazırlanan bir sözleşme; inşaatın gecikmesine, beklenenden daha küçük daire teslim edilmesine, arsa paylarının erken devredilmesine ya da projenin yarım kalmasına neden olabilir.

1. Sözleşme Projeye Özel Hazırlanmalıdır

İnternetten indirilen standart kat karşılığı sözleşme örnekleri, her arsanın ve projenin ihtiyaçlarını karşılamaz. Arsanın imar durumu, malik sayısı, paylaşım oranı, yüklenicinin teklifi ve inşa edilecek bağımsız bölümlerin özellikleri farklıdır.

Bu nedenle sözleşmede en az şu bilgiler açıkça yer almalıdır:

• Arsanın açık adresi, ada ve parsel bilgileri
• Arsa sahiplerinin kimlik ve hisse bilgileri
• Yüklenici şirketin unvanı ve yetkili temsilcileri
• Taraflara bırakılacak bağımsız bölümler
• İnşaatın başlangıç ve bitiş süreleri
• Teknik şartname ve proje ekleri
• Arsa payı devirlerinin hangi aşamalarda yapılacağı
• Kira yardımı, cezai şart, teminat ve fesih hükümleri

Sözleşme imzalanmadan önce metnin inşaat ve gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukat tarafından incelenmesi önemlidir.

2. Arsanın Tapu ve İmar Durumu Kontrol Edilmelidir

Sözleşmeden önce arsanın güncel tapu kaydı alınmalı; malik, hisse, ipotek, haciz, şerh ve diğer takyidat bilgileri kontrol edilmelidir.

Belediyeden veya yetkili idareden alınacak imar bilgileriyle arsa üzerinde gerçekte kaç bağımsız bölüm yapılabileceği belirlenmelidir.

Kontrol edilmesi gereken başlıca konular şunlardır:

• Arsanın güncel tapu kaydı
• Maliklerin ve hisselerin doğruluğu
• İpotek, haciz ve şerhler
• İmar planındaki kullanım amacı
• Emsal, yükseklik ve çekme mesafeleri
• Yola veya kamu alanına terk bulunup bulunmadığı
• Tevhit ya da ifraz işlemi gerekip gerekmediği
• Yapılabilecek tahmini bağımsız bölüm sayısı

Yüklenicinin sunduğu sözlü metrekare veya daire sayısı bilgileri, resmî imar verileriyle doğrulanmadan kabul edilmemelidir.

3. Müteahhidin Mali ve Teknik Yeterliliği Araştırılmalıdır

Müteahhit seçerken yalnızca arsa sahibine verdiği daire sayısına veya paylaşım oranına bakılmamalıdır. Firmanın projeyi tamamlayabilecek mali gücü ve teknik yeterliliği araştırılmalıdır.

Aşağıdaki bilgiler incelenmelidir:

• Yapı müteahhitliği yetki belgesi ve belge grubu
• Ticaret sicili ve şirket ortaklık yapısı
• Daha önce tamamladığı projeler
• Devam eden veya yarım kalan işleri
• Mali yeterliliği ve finansman yapısı
• İcra, iflas veya konkordato durumu
• Teknik ekip ve şantiye organizasyonu
• Önceki müşterilerinin değerlendirmeleri

Yapı müteahhitleri mali, mesleki ve teknik yeterliliklerine göre sınıflandırılmaktadır. Bu nedenle firmanın yetki belgesi grubunun üstleneceği proje için yeterli olup olmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

4. Bağımsız Bölüm Paylaşımı Ayrıntılı Yazılmalıdır

Sözleşmede yalnızca “yüzde 50 arsa sahibine, yüzde 50 müteahhide” şeklinde bir paylaşım yapılması yeterli değildir. Her bağımsız bölümün kime bırakılacağı tek tek belirtilmelidir.

Paylaşım tablosunda şu bilgiler bulunmalıdır:

• Blok ve bağımsız bölüm numarası
• Bulunduğu kat
• Cephe ve yön bilgisi
• Net ve brüt kullanım alanı
• Oda sayısı ve taşınmazın niteliği
• Arsa payı
• Balkon, teras ve bahçe kullanım hakkı
• Otopark ve depo hakkı
• Bağımsız bölümün hangi tarafa bırakılacağı

Kat planları, ön proje ve bağımsız bölüm paylaşım tablosu sözleşmenin eki olmalı ve tüm taraflarca imzalanmalıdır.

5. Net ve Brüt Metrekareler Açıkça Belirtilmelidir

Sözleşmelerde yalnızca brüt metrekare yazılması, teslim sırasında beklenenden küçük dairelerle karşılaşılmasına neden olabilir. Bu nedenle bağımsız bölümlerin net kullanım alanı ayrıca belirtilmelidir.

Ölçümün hangi standarda göre yapılacağı ve kabul edilebilir metrekare sapmasının ne kadar olacağı sözleşmede yazılmalıdır.

Eksik metrekare çıkması hâlinde uygulanacak yöntem de açıkça belirlenmelidir. Örneğin:

• Eksik alan için bedel ödenmesi
• Değer kaybının tazmin edilmesi
• Eş değer başka bir alan verilmesi
• Belirli sınırın üzerindeki eksiklikte cezai şart uygulanması

6. Teknik Şartname Ayrıntılı Hazırlanmalıdır

“Birinci sınıf malzeme” veya “lüks daire” gibi ifadeler açık ve ölçülebilir değildir. Kullanılacak malzemelerin türü, teknik özelliği ve mümkünse marka veya ürün seviyesi belirtilmelidir.

Teknik şartnamede şu alanlara yer verilmelidir:

• Beton ve donatı özellikleri
• Temel, çatı ve su yalıtımı
• Dış cephe ve ısı yalıtımı
• Kapı ve pencere sistemleri
• Zemin ve duvar kaplamaları
• Mutfak dolabı ve tezgâhı
• Banyo ve vitrifiye ürünleri
• Isıtma ve soğutma sistemi
• Elektrik, su, doğal gaz ve internet altyapısı
• Asansör ve ortak alan özellikleri
• Otopark, peyzaj ve çevre düzenlemesi
• Yangın güvenliği sistemleri

Belirtilen ürünün bulunamaması hâlinde eş değer ürünün nasıl seçileceği ve maliklerin onayının gerekip gerekmediği de düzenlenmelidir.

7. Ruhsat ve Resmî İşlemlerin Sorumlusu Belirlenmelidir

İnşaat sürecindeki resmî işlemlerin hangi tarafça yürütüleceği açıkça yazılmalıdır.

Bu kapsamda aşağıdaki işlemlerin sorumlusu ve süresi belirlenmelidir:

• Mevcut yapının tahliyesi ve yıkılması
• Mimari ve mühendislik projelerinin hazırlanması
• Yapı ruhsatının alınması
• Yapı denetim işlemleri
• Kat irtifakının kurulması
• Numarataj ve adres işlemleri
• Yapı kullanma izin belgesinin alınması
• Kat mülkiyetine geçilmesi
• Elektrik, su ve doğal gaz bağlantılarının yapılması

Teslimin yalnızca anahtar verilmesiyle mi yoksa iskân alınması, aboneliklerin açılması ve kat mülkiyetine geçilmesiyle mi tamamlanmış sayılacağı net olmalıdır.

8. İnşaat ve Teslim Süreleri Kesin Olmalıdır

Sözleşmede yalnızca “ruhsattan itibaren 24 ay” şeklinde bir ifade bulunması yeterli olmayabilir. Müteahhidin ruhsat başvurusunu geciktirmemesi için ruhsat alma süresi de ayrıca belirlenmelidir.

Aşağıdaki aşamalar için açık tarihler veya süreler yazılmalıdır:

• Arsanın yükleniciye teslim tarihi
• Tahliye ve yıkım süresi
• Proje başvuru tarihi
• Yapı ruhsatının alınacağı son tarih
• İnşaata başlama tarihi
• Kaba inşaatın tamamlanma süresi
• İnşaatın bitiş tarihi
• İskânın alınma süresi
• Anahtar ve fiilî teslim tarihi

Mücbir sebepler açıkça tanımlanmalı; malzeme fiyatlarındaki artış, döviz hareketleri veya yüklenicinin finansman sorunu gibi ticari risklerin otomatik olarak mücbir sebep sayılmasının önüne geçilmelidir.

9. Arsa Payı Devri Aşamalı Yapılmalıdır

Arsa paylarının tamamının sözleşmenin başında yükleniciye devredilmesi ciddi risk taşır. Müteahhit işi yarım bırakırsa veya mali sorun yaşarsa arsa sahipleri paylarını geri almak için uzun süren hukuki süreçlerle karşılaşabilir.

Arsa payı devirleri, inşaatın ölçülebilir aşamalarına bağlanabilir: