Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Tapu harcı ve işlem masrafları
• Kredi ve ekspertiz giderleri
• DASK ve sigorta masrafları
• Tadilat ve taşınma giderleri
• Site aidatı ve abonelik masrafları
• Gayrimenkul danışmanlık hizmet bedeli

2. Konumu ve Çevre Koşullarını İnceleyin

Gayrimenkulü yalnızca bir kez ve gündüz saatlerinde görerek karar vermeyin. Bölgeyi sabah, akşam ve mümkünse hafta sonu da ziyaret edin.

Ulaşım, otopark, trafik, gürültü ve güvenlik gibi unsurları değerlendirin. Ayrıca taşınmazın şu alanlara yakınlığına dikkat edin:

• Toplu taşıma noktaları
• Okul ve sağlık kuruluşları
• Market ve alışveriş alanları
• Park ve sosyal alanlar
• Ana yollar ve iş merkezleri

Planlanan ulaşım veya bölgesel gelişim projelerinin resmî olarak doğrulanıp doğrulanmadığını da araştırın.

3. Gayrimenkulün Gerçek Piyasa Değerini Araştırın

İlan fiyatı, taşınmazın gerçek değerini her zaman yansıtmayabilir. Aynı bölgede bulunan benzer gayrimenkullerin fiyatlarını karşılaştırın.

Karşılaştırma sırasında yalnızca metrekareye değil; bina yaşı, kat, cephe, manzara, otopark, asansör, tadilat durumu ve tapu niteliği gibi özelliklere de dikkat edin.

Yüksek tutarlı işlemlerde bağımsız bir ekspertiz veya gayrimenkul değerleme hizmetinden yararlanmak daha güvenli olabilir.

4. Tapu Kaydını ve Satıcının Yetkisini Kontrol Edin

Satış yapan kişinin tapuda kayıtlı malik olduğundan emin olun. Satış vekâletnameyle yapılıyorsa vekâletnamenin geçerli olması ve taşınmazı satma yetkisini açıkça içermesi gerekir.

Tapuda şu bilgiler kontrol edilmelidir:

• Malik ve hisse bilgileri
• Ada ve parsel numarası
• Blok, kat ve bağımsız bölüm numarası
• Taşınmazın niteliği
• Arsa payı ve yüzölçümü

Satıcının gösterdiği tapu fotokopisiyle yetinilmemeli, taşınmazın güncel tapu kaydı incelenmelidir.

5. İpotek, Haciz ve Diğer Tapu Kayıtlarını Araştırın

Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, tedbir, intifa hakkı veya farklı bir şerh bulunabilir. Bu kayıtlar, gayrimenkulün kullanımını veya devrini etkileyebilir.

Özellikle aşağıdaki kayıtlar kontrol edilmelidir:

• İpotek ve hacizler
• İhtiyati tedbir kararları
• Aile konutu ve kira şerhleri
• İntifa, oturma ve geçit hakları
• Riskli yapı ve kentsel dönüşüm kayıtları
• Kamulaştırma veya satış vaadi şerhleri

İpotek veya haczin kaldırılacağı söyleniyorsa, yalnızca sözlü beyana güvenilmemeli; kaydın tapudan resmen kaldırıldığı doğrulanmalıdır.

6. Tapu Türünü ve Hisse Durumunu Öğrenin

Daire veya iş yeri satın alırken taşınmazın kat mülkiyetli, kat irtifaklı veya arsa tapulu olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Hisseli tapularda alıcı çoğu zaman belirli bir daireyi veya fiziksel alanı değil, taşınmazın belirli oranını satın alır. Bu nedenle aşağıdaki konular araştırılmalıdır:

• Satılan hisse oranı
• Diğer hissedarların kim olduğu
• Taşınmazın fiilî kullanım şekli
• Yazılı kullanım anlaşması bulunup bulunmadığı
• Önalım hakkı ve ortaklığın giderilmesi riski

7. İmar, Ruhsat ve İskân Durumunu Kontrol Edin

Tapu kaydı, gayrimenkulün imar ve yapılaşma bakımından tamamen sorunsuz olduğunu göstermez. İlgili belediyeden taşınmazın güncel imar durumu araştırılmalıdır.

Bina veya bağımsız bölüm satın alınırken şu belgeler kontrol edilmelidir:

• Yapı ruhsatı
• Yapı kullanma izin belgesi
• Onaylı mimari proje
• Tadilat projeleri
• Kaçak yapı ve mühürleme kayıtları
• İmar para cezaları

Fiilen konut olarak kullanılan bir yerin tapuda depo, dükkân veya arsa olarak kayıtlı olması ileride kredi, sigorta ve abonelik sorunlarına yol açabilir.

8. Yapının Projeye ve Deprem Güvenliğine Uygunluğunu İnceleyin

Taşınmazın mevcut durumu, belediyedeki onaylı mimari projeyle karşılaştırılmalıdır.

Özellikle balkon kapatma, ortak alanı daireye ekleme, çatı arasını kullanma veya taşıyıcı sistemde değişiklik yapma gibi uygulamalar projeye aykırı olabilir.

Binanın deprem güvenliği değerlendirilirken yalnızca yaşına bakılmamalıdır. Şu konular da incelenmelidir:

• Taşıyıcı sistemin durumu
• Kolon ve kirişlerde müdahale bulunup bulunmadığı
• Binanın geçmiş hasar kayıtları
• Zemin ve bodrum kat durumu
• Riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığı
• Güçlendirme çalışmaları

Şüpheli durumlarda mühendislik incelemesi yaptırılması önemlidir.

9. Gayrimenkulün Fiziksel Durumunu Ayrıntılı İnceleyin

Dairenin yalnızca dekorasyonuna değil, temel teknik özelliklerine de dikkat edin.

Aşağıdaki alanları kontrol edin:

• Nem, rutubet ve su yalıtımı
• Elektrik ve su tesisatı
• Doğal gaz ve ısıtma sistemi
• Kapı, pencere ve yalıtım durumu
• Net ve brüt metrekare bilgileri
• Güneş alma ve cephe yönü
• Çatı, bodrum ve ortak alanlar

Yeni yapılmış boya veya tadilatların nem, çatlak ve su sızıntısı gibi sorunları gizleyebileceği unutulmamalıdır.

10. Borçları, Aidatları ve Yönetim Planını Araştırın

Satın alma öncesinde taşınmazla bağlantılı borçlar kontrol edilmelidir.

• Emlak vergisi borcu
• Site veya apartman aidatı
• Ortak gider borçları
• Su ve diğer abonelik borçları
• Planlanan bina bakım ve onarım giderleri

Apartman veya site yönetiminden güncel aidat tutarı, planlanan büyük tadilatlar, otopark kullanımı ve yönetim planı hakkında bilgi alınmalıdır.

11. Kiracılı Gayrimenkullerde Mevcut Sözleşmeyi İnceleyin

Taşınmazda kiracı bulunuyorsa mevcut kira ilişkisi satın alma öncesinde incelenmelidir.

• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi
• Güncel kira bedeli
• Depozito tutarı
• Tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığı
• Kiracının borç durumu
• Devam eden dava veya icra dosyaları

Gayrimenkulün satılması, kiracının otomatik olarak taşınmazı boşaltacağı anlamına gelmez.

12. Kapora, Sözleşme ve Ödeme Sürecini Güvence Altına Alın

Gayrimenkulün tapu ve belediye kontrolleri yapılmadan yüksek tutarda kapora ödenmemelidir.

Kapora veya ön ödeme yapılacaksa yazılı belgede şu bilgiler bulunmalıdır:

• Alıcı ve satıcının kimlik bilgileri
• Taşınmazın açık adresi ve tapu bilgileri
• Toplam satış bedeli
• Kapora ve kalan ödeme tutarı
• Tapu devir tarihi
• Kredi çıkmaması hâlinde uygulanacak koşullar
• Tarafların vazgeçmesi hâlinde uygulanacak hükümler
• İpotek ve borçların kaldırılma şartları

Satış bedeli mümkün olduğunca banka üzerinden ve açıklamalı şekilde gönderilmelidir. Sözlü vaatlerin tamamı yazılı sözleşmeye eklenmelidir.

13. Tapu Devri ve Teslim Şartlarını Açıkça Belirleyin

Tapu devri ile anahtar teslimi her zaman aynı anda gerçekleşmeyebilir. Bu nedenle fiilî teslim koşulları yazılı hâle getirilmelidir.

• Anahtar teslim tarihi
• Taşınmazın boş veya kiracılı teslim edileceği
• Eşya ve demirbaşların durumu
• Sayaç ve abonelik bilgileri
• Aidatların hangi tarihe kadar satıcıya ait olduğu
• Gecikmeli teslim hâlinde uygulanacak şartlar

Teslim sırasında fotoğraf ve video kaydı alınması, taşınmazın mevcut durumunun belgelenmesine yardımcı olabilir.

14. Satın Alma Sonrasındaki İşlemleri Tamamlayın

Tapu devrinden sonra taşınmazın yeni malik adına tescil edildiği kontrol edilmelidir.

Ardından şu işlemler tamamlanmalıdır:

• Belediyeye emlak vergisi bildirimi
• Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin devri
• DASK poliçesinin güncellenmesi
• Site veya apartman yönetimine malik değişikliği bildirimi
• Konut veya iş yeri sigortasının düzenlenmesi

Gayrimenkul Alırken Kısa Kontrol Listesi

• Satıcı tapuda kayıtlı malik mi?
• Güncel tapu kaydı incelendi mi?
• İpotek, haciz veya şerh bulunuyor mu?
• Tapudaki bölüm ile gösterilen gayrimenkul aynı mı?
• İmar, ruhsat ve iskân bilgileri kontrol edildi mi?
• Yapı onaylı projeye uygun mu?
• Deprem ve yapı güvenliği değerlendirildi mi?
• Borç ve aidat bilgileri öğrenildi mi?
• Kapora ve ödeme şartları yazılı hâle getirildi mi?
• Anahtar ve fiilî teslim tarihi belirlendi mi?