Kentsel dönüşüm; riskli yapıların yenilenmesi, güçlendirilmesi veya yeniden inşa edilmesi yoluyla daha güvenli ve sağlıklı yaşam alanlarının oluşturulmasını amaçlayan bir süreçtir.

Bir binanın eski olması, tek başına resmî olarak riskli yapı kabul edilmesi için yeterli değildir. Yapının riskli olup olmadığının yetkili kuruluşlar tarafından teknik olarak incelenmesi ve riskli yapı tespit raporu hazırlanması gerekir.

Kentsel dönüşüm süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur:

• Yapının mevcut durumunun değerlendirilmesi
• Riskli yapı tespiti yapılması
• Maliklere bildirim yapılması
• İtiraz sürecinin tamamlanması
• Tahliye ve yıkım işlemleri
• Maliklerin yeni proje hakkında karar alması
• Müteahhit ve dönüşüm modelinin belirlenmesi
• Proje ve ruhsat işlemleri
• İnşaatın tamamlanması
• İskân ve tapu işlemleri
• Yeni bağımsız bölümlerin teslim edilmesi

1. Binanın Tapu ve İmar Durumu İncelenir

Riskli yapı tespiti yaptırılmadan önce binanın tapu, imar ve proje bilgilerinin incelenmesi önemlidir. Çünkü riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım süreci başlayabilir.

Dönüşüm öncesinde şu konular kontrol edilmelidir:

• Binanın tapu ve arsa payı bilgileri
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu
• Maliklerin hisse oranları
• İpotek, haciz ve diğer tapu kayıtları
• Güncel imar hakkı
• Yapılaşma koşulları
• Onaylı mimari proje
• Yapı ruhsatı
• Yapı kullanma izin belgesi
• Binanın mevcut kullanım durumu
• Yeniden yapım ve güçlendirme seçenekleri
• Maliklerin karşılaması gerekebilecek ek maliyetler

Mevcut binadaki daire büyüklükleri ile yeni projede yapılabilecek daire büyüklükleri aynı olmayabilir. İmar koşullarının değişmiş olması, yeni projedeki bağımsız bölümlerin küçülmesine veya ek ödeme ihtiyacı doğmasına neden olabilir.

2. Riskli Yapı Tespiti İçin Başvuru Yapılır

Riskli yapı tespiti için bütün maliklerin onayının alınması gerekmez. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi başvuru yapabilir.

Başvuru, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlardan birine yapılır. Yetkili kuruluş binayı teknik olarak inceler ve riskli yapı tespit raporu hazırlar.

İnceleme sırasında:

• Binanın taşıyıcı sistemi değerlendirilir
• Kolon, kiriş ve diğer yapı elemanları incelenir
• Gerekli görülen yerlerden beton numunesi alınabilir
• Donatı durumu araştırılabilir
• Yapının teknik özellikleri tespit edilir
• Mevcut projeler ile bina karşılaştırılabilir
• Riskli yapı tespit raporu hazırlanır

Riskli yapı tespit masrafları genel olarak başvuruyu yapan malik veya malikler tarafından karşılanır.

3. Riskli Yapı Tespit Raporu İncelenir

Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan rapor, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetkilendirilmiş ilgili idareye gönderilir.

Rapor üzerinde yapılan incelemede eksik veya hatalı bir bölüm bulunursa rapor lisanslı kuruluşa iade edilebilir. Eksikliklerin giderilmesi ve raporun uygun bulunması hâlinde riskli yapı tespiti onaylanır.

Onay sonrasında tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işlenmesi için gerekli bildirimler gerçekleştirilir.

Riskli yapı tespitinin onaylanması, binanın aynı gün içerisinde yıkılacağı anlamına gelmez. Öncelikle bildirim ve itiraz aşamalarının tamamlanması gerekir.

4. Riskli Yapı Kararı Maliklere Bildirilir

Riskli yapı tespiti uygun bulunduğunda yapıdaki maliklere ve hak sahiplerine bildirim yapılır.

Bildirim sürecinde şu yöntemler kullanılabilir:

• Yapının üzerine veya girişine tutanak asılması
• Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılması
• Muhtarlıkta ilan yapılması
• İlgili kurumların internet sitelerinde duyuru yayımlanması

Maliklerin bina girişindeki ilanları, muhtarlık duyurularını ve e-Devlet bildirimlerini düzenli olarak takip etmesi önemlidir.

5. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir

Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, bildirim tarihinden itibaren yasal süre içerisinde riskli yapı tespitine itiraz edebilir.

İtiraz dilekçesi, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki verilmiş belediyeye sunulur.

İtiraz üzerine hazırlanan rapor teknik heyet tarafından incelenir. İnceleme sonucunda:

• Riskli yapı tespiti uygun bulunabilir
• Raporun düzeltilmesi istenebilir
• Yapının riskli olmadığına karar verilebilir

Süresi içerisinde itiraz edilmemesi veya yapılan itirazın reddedilmesi durumunda riskli yapı tespiti kesinleşir.

6. Güçlendirme Seçeneği Değerlendirilir

Riskli olduğu belirlenen her yapının mutlaka yıkılarak yeniden yapılması gerekmez. Teknik ve ekonomik açıdan uygun olması hâlinde binanın güçlendirilmesi değerlendirilebilir.

Güçlendirme sürecinde genel olarak şu işlemler yapılır:

• Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olup olmadığı araştırılır
• Yapının performans analizi hazırlanır
• Güçlendirme projesi oluşturulur
• Gerekli malik kararı alınır
• İlgili idareden ruhsat alınır
• Güçlendirme çalışmaları uygulanır
• Yapılan işlemler teknik olarak denetlenir

Güçlendirme kararı verilmeden önce yeniden yapım maliyeti ile güçlendirme maliyetinin karşılaştırılması gerekir. Yapının kullanım ömrü, mevcut durumu ve güçlendirme sonrasındaki güvenlik seviyesi de değerlendirilmelidir.

7. Tahliye ve Yıkım Süreci Başlar

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra binanın tahliye edilmesi ve yıktırılması için maliklere bildirim yapılır.

Bu aşamada:

• Malikler ve kiracılar binayı boşaltır
• Elektrik aboneliği kapatılır
• Su aboneliği kapatılır
• Doğal gaz aboneliği kapatılır
• Eşyalar ve demirbaşlar taşınır
• Yıkım için gerekli hazırlıklar yapılır
• Yıkım ruhsatına başvurulur

Tahliye ve yıkım için ilgili idare tarafından belirli bir süre verilir. Yapının süresi içerisinde boşaltılmaması veya yıktırılmaması hâlinde işlemler idare tarafından yürütülebilir.

İdare tarafından yapılan tahliye ve yıkım işlemlerinin masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilebilir.

8. Yıkım Ruhsatı Alınır

Yıkım işlemi, gerekli izinler alınmadan başlatılmamalıdır. Maliklerden biri, birkaçı veya vekilleri yıkım ruhsatı için başvurabilir.

Başvuruda genel olarak şu konular kontrol edilir:

• Yapının tamamen boşaltılmış olması
• Elektrik hizmetinin kapatılması
• Su hizmetinin kapatılması
• Doğal gaz hizmetinin kapatılması
• Yıkımı gerçekleştirecek firmanın belirlenmesi
• Gerekli teknik sorumluların atanması
• Çevre ve iş güvenliği önlemlerinin hazırlanması
• Yıkım atıklarının nasıl taşınacağının belirlenmesi

Yıkım sırasında çevredeki binalara, araçlara, altyapıya ve insanlara zarar verilmemesi için gerekli güvenlik tedbirleri alınmalıdır.

9. Malikler Yeni Proje İçin Karar Alır

Binanın yıkılması veya riskli yapı kararının kesinleşmesi sonrasında taşınmazın nasıl değerlendirileceğine karar verilir.

Malikler şu seçeneklerden birini tercih edebilir:

• Binayı kendi imkânlarıyla yaptırmak
• Bir müteahhitle kat karşılığı anlaşmak
• Bedel karşılığında inşaat yaptırmak
• Hasılat paylaşımı modeli uygulamak
• Arsa paylarını satmak
• Parseli başka bir parselle birleştirmek
• Güçlendirme yaptırmak
• Kamu destekli dönüşüm modellerinden yararlanmak

Malik kararı alınırken kişi sayısından çok tapudaki hisse ve arsa payları önem taşır. Kararın güncel mevzuatta aranan çoğunlukla alınması gerekir.

Toplantı yapılırken:

• Bütün maliklere çağrı yapılmalı
• Görüşülecek konular önceden bildirilmelidir
• Teklifler maliklerin incelemesine sunulmalıdır
• Karar tutanağı hazırlanmalıdır
• Kabul ve ret oyları açıkça yazılmalıdır
• Maliklerin hisse oranları belirtilmelidir
• Toplantıya katılanlar tutanağı imzalamalıdır

10. Müteahhit ve Dönüşüm Modeli Belirlenir

Müteahhit seçiminde yalnızca en fazla daireyi veya en yüksek kira yardımını teklif eden firmaya göre karar verilmemelidir.

Firmanın şu özellikleri araştırılmalıdır:

• Yapı müteahhitliği yetki belgesi
• Yetki belgesi grubu
• Ticaret sicili
• Şirket ortaklık yapısı
• Daha önce tamamladığı projeler
• Devam eden projeleri
• Yarım bıraktığı işler
• Mali gücü
• Teknik ekibi
• İnşaat teslim performansı
• İcra, iflas veya konkordato durumu
• Önceki arsa sahiplerinin görüşleri

Mümkünse firmanın daha önce tamamladığı projeler yerinde görülmeli ve o projelerdeki maliklerle görüşülmelidir.

11. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanır

Müteahhit ile anlaşılması hâlinde bütün koşullar ayrıntılı bir sözleşmeye bağlanmalıdır.

Sözleşmede şu bilgiler açıkça yer almalıdır:

• Arsanın ada ve parsel bilgileri
• Maliklerin kimlik ve hisse bilgileri
• Yüklenici firmanın bilgileri
• Yapılacak toplam bağımsız bölüm sayısı
• Maliklere bırakılacak bağımsız bölümler
• Müteahhide bırakılacak bağımsız bölümler
• Dairelerin kat ve cephe bilgileri
• Net ve brüt metrekareler
• Arsa payları
• Otopark ve depo hakları
• Teknik şartname
• Yapı ruhsatının alınma süresi
• İnşaatın başlama tarihi
• İnşaatın teslim tarihi
• Kira yardımı
• Taşınma desteği
• Gecikme cezası
• Teminat şartları
• Arsa payı devir aşamaları
• Eksik ve ayıplı işlere uygulanacak hükümler
• Sözleşmenin fesih şartları

Arsa paylarının tamamının sözleşme imzalanır imzalanmaz müteahhide devredilmesi önemli riskler doğurabilir. Devirlerin inşaatın ilerleme seviyesine göre aşamalı yapılması daha güvenli olabilir.

12. Karara Katılmayan Maliklere Bildirim Yapılır

Gerekli çoğunlukla alınan karar, karara katılmayan maliklere usulüne uygun şekilde bildirilir.

Bildirimde şu bilgilere yer verilmelidir:

• Alınan karar
• Seçilen müteahhit
• Sözleşme koşulları
• Bağımsız bölüm paylaşımı
• Maliklerin ödemesi gereken tutarlar
• Kararın incelenebileceği yer
• Kabul için verilen süre
• Kabul edilmemesi hâlinde uygulanabilecek işlemler

Karara katılmayan maliklere teklifin değerlendirilmesi için yasal süre tanınır.

13. Anlaşmayan Maliklerin Arsa Payları Satışa Çıkabilir

Verilen süre içerisinde çoğunluk kararını kabul etmeyen maliklerin arsa payları, yasal şartların oluşması hâlinde açık artırma yoluyla satışa çıkarılabilir.

Bu süreçte:

• Satış başvurusu yapılır
• Arsa payının rayiç değeri belirlenir
• Maliklere satış tarihi bildirilir
• Açık artırma gerçekleştirilir
• Satış bedeli ilgili malike ödenir
• Arsa payı yeni malik adına tescil edilir

Karara katılmayan malikin payı karşılıksız olarak alınmaz. Payın değerinin belirlenmesi ve kanunda belirtilen satış işlemlerinin uygulanması gerekir.

14. Mimari Proje ve Yapı Ruhsatı Hazırlanır

Maliklerle yüklenici arasında anlaşma sağlandıktan sonra yeni bina için proje çalışmaları başlar.

Bu aşamada:

• Güncel imar durumu alınır
• Zemin etüdü hazırlanır
• Mimari proje çizilir
• Statik proje hazırlanır
• Elektrik projesi hazırlanır
• Mekanik tesisat projesi hazırlanır
• Yangın güvenliği projeleri oluşturulur
• Yapı denetim kuruluşu belirlenir
• Belediye ve diğer kurum onayları alınır
• Yapı ruhsatı düzenlenir
• Kat irtifakı kurulur
• Bağımsız bölüm ve arsa payı dağılımı yapılır

Ruhsat alınmadan önce yeni bağımsız bölümlerin sözleşmede belirtilen kat, cephe, alan ve özelliklerle uyumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir.

15. İnşaat Süreci Takip Edilir

Yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaat başlar. Maliklerin inşaatı yalnızca müteahhidin verdiği bilgilere göre takip etmemesi gerekir.

İnşaat boyunca şu aşamalar kontrol edilmelidir:

• Hafriyat ve temel çalışmaları
• Zemin iyileştirme uygulamaları
• Temel ve bodrum yalıtımı
• Beton ve donatı uygulamaları
• Kolon, kiriş ve döşemeler
• Duvar ve çatı uygulamaları
• Dış cephe ve ısı yalıtımı
• Elektrik tesisatı
• Su ve doğal gaz tesisatı
• Asansör sistemi
• Yangın güvenliği sistemleri
• Dairelerin net ölçüleri
• Kapı, pencere ve doğramalar
• Mutfak ve banyo malzemeleri
• Ortak alanlar
• Otopark ve peyzaj çalışmaları

Malikler, bağımsız bir mimar veya mühendis aracılığıyla inşaatı belirli aralıklarla kontrol ettirebilir. Bu kontroller, projeye ve teknik şartnameye aykırı imalatların erken tespit edilmesini sağlar.

16. İskân ve Kat Mülkiyeti İşlemleri Tamamlanır

İnşaatın fiziksel olarak bitmesi, kentsel dönüşüm sürecinin tamamlandığı anlamına gelmez.

Teslimden önce şu işlemler tamamlanmalıdır:

• Yapının ruhsat ve projeye uygunluğu kontrol edilir
• Yapı kullanma izin belgesi alınır
• Kat mülkiyeti kurulur
• Yeni bağımsız bölüm tapuları düzenlenir
• Elektrik abonelikleri açılır
• Su abonelikleri açılır
• Doğal gaz abonelikleri açılır
• Ortak alanlar tamamlanır
• Asansör ve teknik sistemler kullanıma hazır hâle getirilir
• Eksik ve kusurlu işler belirlenir
• Anahtar teslim tutanağı hazırlanır

Daire teslim alınırken sözleşme ve teknik şartnameyle karşılaştırma yapılmalıdır.

Özellikle şu alanlar kontrol edilmelidir:

• Dairenin net alanı
• Kat ve cephe bilgisi
• Oda sayısı
• Balkon ve teraslar
• Otopark ve depo hakkı
• Kapı ve pencere sistemleri
• Mutfak dolapları
• Banyo malzemeleri
• Zemin ve duvar kaplamaları
• Isıtma sistemi
• Elektrik ve su tesisatı
• Ortak alanlar
• Yangın güvenliği sistemleri

Eksik veya hatalı işler teslim tutanağına yazılmalı ve yüklenicinin bunları hangi süre içerisinde tamamlayacağı belirtilmelidir.

Kira Yardımı ve Finansal Destekler

Riskli yapı kapsamında tahliye edilen malik, kiracı ve belirli hak sahipleri, şartları sağlamaları hâlinde kira yardımı veya farklı finansal desteklerden yararlanabilir.

Araştırılabilecek destekler şunlardır:

• Kentsel dönüşüm kira yardımı
• Taşınma desteği
• Faiz destekli dönüşüm kredisi
• Yarısı Bizden Kampanyası
• Belediye destekleri
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı destekleri
• TOKİ veya Emlak Konut tarafından yürütülen projeler
• Alan bazlı dönüşüm destekleri

Destek tutarları, başvuru süreleri ve gerekli belgeler dönemsel olarak değişebileceğinden ilgili belediye veya Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden güncel bilgi alınmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Süreci Kısa Kontrol Listesi

• Tapu ve arsa payı bilgileri kontrol edildi mi?
• Binanın güncel imar durumu öğrenildi mi?
• Riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşa yaptırıldı mı?
• Bildirim ve itiraz süreleri takip edildi mi?
• Güçlendirme ve yeniden yapım seçenekleri karşılaştırıldı mı?
• Tahliye ve yıkım planı hazırlandı mı?
• Maliklerin hisse oranları belirlendi mi?
• Malik toplantısı usulüne uygun yapıldı mı?
• Müteahhidin mali ve teknik yeterliliği araştırıldı mı?
• Bağımsız bölümlerin paylaşımı açıkça belirlendi mi?
• Net ve brüt metrekareler yazıldı mı?
• Teknik şartname sözleşmeye eklendi mi?
• Kira ve taşınma yardımları belirlendi mi?
• Arsa payı devirleri inşaat seviyesine bağlandı mı?
• Müteahhitten yeterli teminat alındı mı?
• İnşaat düzenli olarak denetlendi mi?
• Yapı kullanma izin belgesi alındı mı?
• Kat mülkiyetine geçildi mi?
• Eksik ve ayıplı işler tutanakla belirlendi mi?
• Anahtar ve tapu teslimleri tamamlandı mı?